Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin nasıl artırılacağı, Türk Borçlar Kanunu'nda (TBK) düzenlenmiştir. Taraflar sözleşmede bir artış oranı kararlaştırabilir; ancak bu serbestlik kanundaki üst sınırla çerçevelenmiştir.
Yasal üst sınır
TBK m. 344 uyarınca, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazılmış olsa bile, bu sınırı aşan kısım uygulanmaz.
2022 yılında konut kiraları için getirilen yüzde 25'lik geçici sınır, 2 Temmuz 2024 tarihinde sona ermiştir. Bu tarihten sonra başlayan kira dönemlerinde yeniden TBK m. 344'teki genel kural uygulanmaktadır.
Beş yıllık süreden sonra durum
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, yeni kira yılındaki kira bedeli; hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Bu belirleme her beş yılda bir yapılabilir.
Kira tespit davası
Taraflar kira bedeli konusunda anlaşamazsa, kira tespit davası açılabilir. Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılırsa veya kiraya veren bu süre içinde kira bedelinin artırılacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, mahkemenin belirleyeceği kira bedeli yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.
Önce arabuluculuk
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Arabuluculuk aşamasında anlaşma sağlanamazsa dava yoluna gidilebilir.
Dikkat edilmesi gerekenler
- Artış oranının yasal sınırı aşıp aşmadığı her kira dönemi için ayrıca kontrol edilmelidir.
- Kira bedeline ilişkin bildirimlerin yazılı ve ispatlanabilir şekilde yapılması önerilir.
- Kira tespit davasının açılma zamanı, yeni bedelin hangi tarihten itibaren uygulanacağını doğrudan etkiler.